初心者向け：不動産投資の基礎知識

前回の投稿で、はじめて副業をおこなうときの１歩目として、

ストックビジネスである不動産投資はおすすめと書きました。

毎月の家賃収入で定期的な収入を得ることができれば、

精神的にも非常に楽になります。

そこで、皆さんが不動産投資をはじめておこなうときの、

・不動産投資の基本的な知識

・サラリーマン向け　不動産投資に関する考え方

をお伝えします。

不動産投資の基本的な知識

収入と支出

毎月の定期収入としてストックビジネスを考えた際に、

不動産投資の収入、支出の考え方は、以下の通りです。

収入：家賃

支出：ローン返済、管理費、修繕費、固定資産税（年１回）など

上記項目を総合的に考えて、

継続的に収入が支出を上回ればよいわけです。

また、物件の収益性を示す指標として「利回り」という考え方があり、

「利回り」には「表面利回り」「実質利回り」があります。

表面利回り：年額家賃収入　÷　物件価格

実質利回り：（年額家賃収入ー年額経費）÷　物件価格＋物件取得経費＋固定資産税

表面利回りのみをアピールしている不動産業者は多いですが、

実質利回りを自分自身で計算し、毎年きちんと利益が出るかを

計算する必要があります。

（例）

物件価格：１０００万円

年額家賃収入：７２万円（６万円/月　×　１２か月）

物件取得経費：１００万円

年額経費：１２万円（１万円/月　×　１２か月）

固定資産税：４万円

表面利回り：７２万円　÷　１０００万円　＝　７.２％

実質利回り：（７２万円－１２万円）　÷　（１０００万円＋１００万円＋４万円）

　＝　約５．４％

実質利回りを一つの基準として、あとは融資を利用するならローン金利などを

考慮して、「儲かるか儲からないか」を判断するようにしましょう。

このことを忘れずに、物件選定をおこないましょう。

不動産投資物件の主な種類

不動産投資で購入する物件の種類としては、

大きく以下のパターンがあります。

・新築区分マンション
・中古区分マンション
・新築一棟アパート
・中古一棟アパート
・中古（築古）戸建

物件価格

区分でも、一棟でも、基本的に新築物件は物件価格が高いです。

当たり前ですよね。「新築プレミアム」なんて呼び方をよくします。

中古物件は築年数にもよりますが、物件価格は新築よりは安いです。

区分マンションで考えると、新築物件の価格は約１０年も経過すれば、

半額近くの値段になることが多いです。

家賃

一方、入居者の家賃は、新築物件のほうが当然高い家賃を取ることができますが、

新築と中古で比較した際に、物件価格ほどは差が開きません。

新築のワンルームマンションで８万円の家賃の物件は、

約１０年経過した際でも６万円～７万円程度の家賃は取れることが多いです。

これらの基本的な知識を理解したうえで、

どういった物件を購入すればよいか、考えましょう。

サラリーマン向け　不動産投資に関する考え方

これから副業をはじめようと思っているサラリーマンの方々は、

以下の条件に該当することが多いと思います。

・初期費用に多くの金額をかけられない
・早いタイミングから、毎月利益がでてほしい
・できるかぎり、時間や手間をかけたくない

このことから、絶対にやってはいけない投資方法としては、

新築区分マンションです。

不動産投資における新築区分マンション（主にワンルームマンション）は、

一般的には以下のように考えられています。

・家賃と比較して、物件費用がかなり割高である
・融資を利用しローンを組むと、運用当初は赤字になるケースが多い

新築区分マンションを販売している不動産会社の営業トークとしては、

・新築なので貯金を崩さずにフルローンでの購入が可能！！
・ローン返済が完了するまでは赤字になるが、節税対策になる！！
・ローン返済完了後は、家賃がまるまる収入になる！！

などが多いですが、絶対に購入してはダメです。

フルローンが可能　⇒　貴重な融資枠を使ってしまう

節税対策　⇒　毎月の収支が赤字なので、意味がない。他にも節税対策はある。

将来はまるまる収入　⇒　３０年後の家賃相場は不明。その時まで赤字が続くなどあり

得ない。

不動産投資で失敗している人の多くは、１つ目の物件として新築ワンルームマンション

を購入された方です。

このビジネスは販売する不動産会社と銀行だけば儲かる、悪徳スキームです。

何度も言いますが、皆さん不動産投資用の新築ワンルームマンションは、

絶対に購入しないでくださいね。

それ以外の物件種別では、やり方によってはうまく利益を出すことが可能です。

インターネットや書籍で色々と調べても、人によって得意な投資手法は異なるため、

さまざまな意見があります。

基本的な考えとしては、

・実質利回りを正しく計算し、確実に利益が出る物件を買う
・賃貸需要があるエリアで物件を買う
・初心者はあまり高額な物件を買わない

といった部分を意識すれば、大失敗をする可能性は低いです。

（失敗例）
・実質利回りが１５％を超える、田舎の中古アパートを購入
　⇒実質利回りは満室想定であるが、空室だらけとなってしまい赤字となる。
・不動産業者にすすめられて、物件価格が２億円の物件を購入。
　⇒仮に利益が出たとしても、毎月の多額の金額の出入りが発生するため、
　　精神的に安定しない。将来的には不安で仕方がない。

初心者は、これらのことに気をつけて、業者の言いなりにならずに、

自分自身で正しく収支を計算して物件選定を行えばよいです。

具体的な物件選定方法は、また別で投稿するようにします。

まとめ

ストックビジネスとしての不動産投資は魅力的です。

あまり欲を出しすぎずに、まずは小さな利益を目指して物件を選べばよいと思います。

１つでも物件を持てば、ストックビジネスの良さが身に染みて分かります。

あと、正しく収支計算を行った上で融資を利用することにより、

多くの日本人が持つ「借金の罪悪感」という意識も減り、

お金に関する正しい感覚も身に付くと思います。

まずは１歩を踏み出してみましょう！！