青レンジャーのサラリーマン副業支援ブログ

色々な副業を行っている現役サラリーマンです。皆さんが副業を行う際の参考になるような情報提供を行います。

民泊の現状と今後 その2

2018年6月15日の民泊新法施行に伴い、

民泊市場がどうなっていくのか、何となくわかりましたか?

では、その激変する民泊市場の中で、どうやって運営すれば利益を出せるのでしょうか?

今回はその辺りをお伝えさせていただきます。

どのルールを選ぶか

民泊に関するルールとして、

・民泊新法

簡易宿所

・特区民泊

3つのルールがあると、お伝えしました。

では、どのルールを選んで民泊運営をすればよいでしょうか?

民泊新法では利益が出ない

民泊新法では、年間で180日しか運営をすることができません

年間の365日の約半分ですね。

正直、年間で180日しか運営ができないとなると、利益を出すことは困難です。

発生する経費として、家賃、光熱費、産廃ゴミの処理費、消耗品費などがある中、約50%の稼働率で利益を出そうとすれば、1泊あたりの宿泊代をかなり高く設定しなければなりません。

初期費用として、民泊新法に対応するための消防設備費なども考える必要があります。

さらに、各自治体による上乗せ条例の制定が可能であり、京都市兵庫県(神戸市、西宮市)などは、民泊新法での運営は不可能と思うような厳しい条例を制定しました。

www.rakumachi.jp

こうした状況の中、民泊新法の申請件数は当初予想よりも大幅に少ないようです。当然ですよね、儲かるルールではないのですから。

今後、民泊新法の内容は緩和される可能性が高いとは思いますが、現時点では様子見するしかない状況ですね。

簡易宿所、特区民泊は?

民泊新法が使い物にならない一方、簡易宿所、特区民泊では、十分に利益を出せる可能性があります。

まずは、簡易宿所、特区民泊はどういった物件で許可が取れるのか、説明させていただきます。

簡易宿所

主なポイントは以下の通りです。

・建物用途が「ホテル、旅館」となるので、戸建てや1棟丸ごとでの運営となる

・自動火災報知機などの消防設備が必要

・換気、採光、照明などの要件に準拠する必要あり

従来は33平米以上やフロントの設置などの要件がありましたが、緩和されました。

許可の取得には難易度が高いですが、ハードルが高いだけあって許可を取ってしまえば競合は少なく、利益を出して運用できる可能性が高いです。

特区民泊

主なポイントは以下の通りです。

エリアが限られている大阪府大阪市、東京都大田区千葉市 など)

2泊3日以上の宿泊が必要(1泊はNG)

・床面積が25平米以上必要

許可を取得する難易度は簡易宿所よりは低いです。民泊にある程度の理解がある大阪市では、2018年2月末時点で約1500件の物件が許可を取っており、多くの特区民泊の許可物件があります。

では、どういった物件を探すべきでしょうか。

選ぶべき物件1.大阪市内で特区民泊での運営

ニュースなどでもご存知かもしれませんが、大阪市はとにかく外国人旅行者が多いです。なので当然、宿泊需要も多いです。

こういった状況なので民泊物件も多いですが、今から特区民泊での新規参入を行っても、十分に勝機はあると思います。

ただし、競合が多いために、ある程度の差別化を意識した物件作成が必要ですね。

・大人数(15人以上)宿泊可能な、大きな戸建て物件

・海や夜景など景色がきれいな、ラグジュアリー物件

・歴史やアニメをテーマとしたコンセプト部屋

などの部屋は、受ける可能性が高いですね。

要は、数多くある特区民泊やビジネスホテルと比較して、明確に差別化できる物件は強いですね。

わたしも、こういった物件を日々探している毎日です。(笑)

選ぶべき物件2.ど田舎で簡易宿所での運営

外国人旅行者の中には、純和風の宿泊体験をしたい方も多いです。こういった方を狙い、田舎で簡易宿所の許可を取っての運営は面白いと思います。物件の価格も安いし、何より競合が少ないため、運営が軌道に乗れば、安定して利益が出そうです。

まとめ

これからは法律が制定され、違法民泊は排除され、今までとは全く異なるステージが始まろうとしています。

また、状況に合わせてこれからもルールはどんどんと変わっていくと思います。

今後も継続的に利益を上げるためには、宿泊者に対して質の高いサービスを提供していくことが大事だと思います。そうやって評価される民泊ホストが生き残っていくのでしょうね。

このあたりは、個人のサービス業として、なんだかブログの運営と似ているような気がしますね。

わたしもブログで質の高い情報を提供し続け、継続的に評価されるように頑張ります(笑)

民泊の現状と今後 その1

皆さん、最近民泊のニュースを目にすることが多いですよね。

今回は民泊の現状、今後について、説明させていただきます。

ここ最近の民泊の状況

政府の施策により全国各地で外国人旅行者が増えていることは、皆さん感じていますか?

ここ数年、街中で外国人旅行者を目にする機会が格段に増えましたよね。

爆発的に外国人旅行者が増えたことにより、既存の宿泊施設では対応が追いつかなくなり、それに伴い民泊が一気に増えました。

ちょうど、スタートアップ企業であるAIRBNBが世界的に成長していたことも、民泊が普及する理由となったと思います。

宿泊需要が増えて、民泊も一気に増えたのですが、一方で国の法整備は全く追いついていませんでした。

マンションの一室などで寝具を用意しAIRBNBに掲載すれば、民泊の運営ができてしまったわけです。

そういった状況の中、色々なトラブルや事件が起きてしまいます。

・騒音やゴミなどの近隣トラブル

・殺人事件の現場となってしまう

・部屋のオーナーにも許可を得ず勝手に運営

民泊が儲かるという情報をもとに、利益だけを優先して適当な運営をしている部屋も多いんですね。なぜなら、国が定めた明確なルールがないわけですから。

こういった状況の中、ようやく政府が動くこととなり、住宅宿泊事業法(民泊新法)が2018年6月15日に施工されることになりました。

民泊新法とは?

民泊新法の細かな内容については、下記サイトをご参照ください。

minpaku.yokozeki.net

民泊ホスト(住宅宿泊事業者)に関する主なポイントしては、

一年間の営業日数の上限は180日以内

・定められた消防設備(誘導灯、自動火災報知機など)の設置

宿泊者名簿の作成

・民泊運営前に各種書類の届出が必要

違反した場合、最大6ヶ月以下の懲役もしくは100万円以下の罰金

となります。

ようやく、民泊ホストとして民泊を運営するときの具体的なルールや罰則が制定されたわけです。

民泊運営を合法的に行うにはどうすればいい?

合法で民泊を行うには、民泊新法以外にも以下の方法があります。

1.旅館業法の簡易宿所営業に基づいた運営

2.特定の都市で制定された特区民泊での運営

許可を取るための要件や運用要件はそれぞれ異なります。

どのルールに基づいて今後運営を行うかは大きなポイントとなりそうです。

民泊市場は今後どうなる?

結論としては、民泊の数は激減すると考えています。

理由としては、

・物件数が激増し、現状でも利益が出ない民泊ホストが多い

・合法で運営するにはある程度の初期費用がかかる

・民泊新法では、仮に許可を取って合法での運営を行っても、ルールが厳しく利益が出ない

簡易宿所や特区民泊は、許可を取得できる物件やエリアが限定される

というためです。

そういった状況の中、今後も民泊運営を続けるにはどうすればよいのでしょうか。

続きはその2で説明させていただきます。

まとめ

民泊市場は民泊新法の施行後、激変すると思います。

多くの民泊ホストは撤退することになりますが、ブルーオーシャンととらえることもできます。

ルールを正しく理解し、競合の少ないターゲット選定を行うことにより、今後も継続して利益を出すことは可能です。

民泊も、今後の副業の選択肢の1つとして考えていただければと思います。

複利とは??

複利って聞いたことありますか?

長期的な資産運用では、複利を意識することが非常に重要です。

今回は複利について、説明します。

単利と複利

お金を運用するときには利息がつきます。

その利息のつき方には、単利、複利の2種類があります。

単利とは

元本に対してのみ利子がつく運用が単利の運用です。

例えば、100万円を年利5%の単利で運用した場合は、

 1年目:100万円×1.05=105万円
 2年目:100万円×1.05×5万円=110万円
 3年目:100万円×1.05×10万円=115万円
 4年目:100万円×1.05×15万円=120万円
 5年目:100万円×1.05×20万円=125万円

5年間で100万円が125万円になりました。

複利とは

元本とその利子に対して、新たに利子が付く運用が複利の運用です。

同じく、100万円を年利5%の複利で運用した場合は、

 1年目:100万円×1.05=105万円
 2年目:105万円×1.05=110.25万円
 3年目:110.25万円×1.05=115.76万円
 4年目:115.76万円×1.05=121.55万円
 5年目:121.55万円×1.05=127.62万円

5年間で100万円が127.62万円になりました。

単利と複利の差

5年間では2.62万円の差が出ました。

ちなみに、
10年では12.88万円
20年では65.32万円
30年では182.19万円
の差が出ます。

長期で運用すればするほど、複利のほうがメリットが出るわけですね。

複利運用のおすすめ投資法、やってはいけない投資法

長期運用における複利のメリットは分かりましたよね。

では、どのような商品で運用すればよいか、
おすすめを紹介させていただきます。

おすすめ投資法:投資信託(毎月分配型以外)

投資信託は、手離れがよく長期運用するにはおすすめの商品です。

数多くの商品があるので、どれを選べばよいか迷うと思います。

わたしが実際に投資しているおすすめは、ひふみ投信ウェルスナビですね。

他にもっと良い商品もあるかもしれませんので、
ご自身で勉強されてもいいと思います。

やってはいけない投資法1:投資信託(毎月分配型)

毎月分配型の投資信託は、その名の通り運用益の一部が
分配金として毎月支払われます。

毎月収入があるストックビジネスのように感じてしまうかもしれませんが、
単に投資信託の利益を毎月で分割して受け取っているだけです。

せっかくの利益を毎月分配してしまうので、複利の効果は薄れてしまいます。

昔は人気がありましたが、最近はあまり聞かなくなりましたね。

多くのひとが「複利のメリットをいかせない」ということに
気づいたのかもしれませんね。

やってはいけない投資法2:銀行での預金

銀行での預金を否定しているわけではありません。

生活をするうえで、ある程度の預金は必要です。

複利運用で考えた際には向いていません。

なぜなら、あまりにも金利が低すぎるからです。

まとめ

長期運用における複利運用のメリットはわかりましたか?

ある程度の金額で投資信託を購入し、長期間運用するのがいいですね。

もっと言えば、積み立て投資ができれば、雪だるま式に増えていきます。

複利運用を資産拡大の1つの選択肢として理解し、
今後の資産運用に活かしましょうね。

副業と税金

副業を考えるときに意識する必要があるのが税金です。

「確定申告とか面倒くさそう」と思っている人も多いですよね。

サラリーマンの収入は、毎月の給料から源泉徴収という形で天引きされ、
年末調整で最終的な処理を行います。

ほとんど、会社が処理を行ってくれますよね。

しかし副業では、ある程度の規模になると、
自分で税金を計算し、確定申告をやらなければなりません。

今回は、基本的な内容を説明させていただきますね。
税金の細かな内容は、税務署や税理士に最終的には確認してください。

所得税の基本的な考え方

副業で得た収入に対する税金は所得税になります。

まずは所得税の基本的な内容をご説明します。

所得税と「利子所得、配当所得、不動産所得、事業所得、
給与所得、退職所得、山林所得、譲渡所得、
一時所得、雑所得」の10種類に分類されます。

サラリーマンが会社からもらう給料給与所得になります。
不動産投資で得た家賃収入は不動産所得です。
投資信託の売買で最終的に確定した利益譲渡所得です。
仮想通貨の売買で確定した利益は雑所得です。

このように、収入の種類によって、
所得税の分類は変わるんですね。

副業で税金の支払いが必要なケースは?

一般的には、副業の所得の合計が20万円以上あれば、
確定申告は必要と言われています。

所得とは、収入から必要経費を引いた金額です。
一般的な考え方として、所得は売上収入は利益といったところです。

なので、副業全体で売上が20万円以上ある場合は、
確定申告が必要となるわけです。

所得税の計算方法

所得の種類によって、計算方法は異なります。
各所得ごとに、控除される内容や経費の考え方が異なります。

計算方法は国税庁のホームページで確認してください。

国税庁

所得の種類ごとの収入を計算した金額を合算し、
その金額に税率を掛けた金額を、
所得税として確定申告で納付することになります。

税金の計算って大変?

規模が小さければ、収入や経費を把握することはできると思います。

金額さえ把握できれば、あとは国税庁の確定申告のページで、
必要項目を入力すれば、所得税額は計算してくれます。

所得税(確定申告書等作成コーナー)|国税庁

副業の種類が増えて、金額の把握が大変になってきたときには、

専用の会計ソフトを利用すれば便利です。

わたしは、確定申告ソフトFreeeを使っています。

www.freee.co.jp

家計簿ソフトの機能が拡張された製品といった感じです。

毎月980円で利用できます。

まとめ

税金の計算方法の基本的な内容はわかりましたか?

はやく、年間20万円以上の売上を上げる規模にまで副業を成長させて、
確定申告で悩めるようになりたいですね。

副業をやるときの目標設定

サラリーマンの皆さんは、毎年会社で目標を設定していると思います。

そして、基本的には期初に立てた目標の達成度合いに応じて評価が決まり、

翌年の給料やボーナスに反映されると思います。

※目標の達成度合いではなく、評価をする上司の好みで
 評価が決まる場合も多いかもしれませんが、、、
 わたしの会社では、結局は上司の好き嫌いで評価が決まる割合が高いですね(笑)

評価のされ方はともかく、せっかく目標設定を普段会社で行っているなら、

その手法を副業に生かして、毎年成長につなげるべきですよね。

では、副業での目標設定のやり方について、

おすすめのやり方を紹介させていただきます。

貯金〇〇円ではなく、月収〇〇円 と設定する。

副業での目標について会話をしていると、

「貯金1億円」や「貯金5億円」など、貯金の金額を設定している人がいます。

短期的な目標として、

・まずは1年以内に200万円貯金をして、それを頭金として
 不動産投資物件を購入する

といったように、使い方が明確な貯金であれば目標としてはいいと思います。

しかし、仮にサラリーマンを卒業するための目標として、

貯金の金額を設定することは間違いです。


なぜならば、以下のような理由です。

1.貯金がいくらあれば足りるのかわからない

今後、安定的に生活をするために、貯金がいくら必要かわかりますか?

わたしはわかりません。

「人生100年時代」といわれ、かなりの高齢まで生きる可能性が高いです。

また、今後物価が変動しインフレとなる可能性もあります。

そんな状況で、必要な貯金がいくらかを判断することはとても難しいです。

2.貯金をすると、新たな投資をしなくなってしまう

副業をはじめるときには、多少の自己資金が必要なケースが多いです。

そんな中、貯金を目標としてしまうと、投資することを控えてしまい、

せっかくのチャンスを逃してしまうことになります。

 

副業をおこなう時の基本サイクル

副業での収入 → 次の副業のための自己資金確保 → 再投資

この流れで、雪だるま式に収入を増やすことが、

最終的に安定的な収入を得る、一番の近道です。

※当然、投資する中では失敗もありますが、それも経験です。
 無駄にはならないです。

こういった理由から、

目標は貯金〇〇円ではなく、月収〇〇円と設定すべきです。

では、月収を目標とするときには、

最初はどのような目標を立てるべきでしょうか。

まずは月収5万円を目標とする

最初は金額の大小よりも、サラリーマン給与以外に定期収入を得ることを

体験することが大事です。

かなり嬉しいですよ(笑)

同時に、周りのサラリーマンと自分とを比較し、

優越感に浸ることもできますよ(笑)

そこで、まずは月収5万円を目標とすることをおすすめします。

5万円の副収入があれば、生活もかなり楽になると思います。

そこにたどり着くまでのおすすめ手段としては、

1.まずは投資により、100万円程度の軍資金をためる

ao-ranger.hatenablog.com

2.100万円を頭金として、融資を利用し不動産投資をやる

という方法です。

ただし、不動産投資は最近人気が高く競争も激しいです。

なので、ブログ運営でのアフィリエイトなど、

月額収入を得ることができる、別の手段を探してもいいと思います。

まとめ

手段はいろいろとあると思いますが、月額収入を目指しましょう

そうすることにより、サラリーマン収入とは別の収入源を得ることができ、

精神的にも楽になり、生活も楽になります。

貯金がいくらあったとしても、毎月貯金を食いつぶすような生活では、

いくら貯金があっても心配でたまらないでしょう。

サラリーマンに依存しない、安定的な副業を得ることができるように、

日々チャレンジを続けましょうね。

副業が必要なのはどういったサラリーマンなのか???

わたしの会社の実例を踏まえ、どういったサラリーマンに

副業が必要なのか考えていきたいと思います。

わたしが勤務している会社の事例

わたしがサラリーマンとして勤務している会社は、

50歳を超えると、給与体系がこのようになっています。

<50歳以降の給与体系>

・多くの社員は50歳以降での昇格昇給は望めない

55歳になると役職定年となる。

55歳からは給与体系が異なることになり、

 55歳以前と比較すると平均年収は約100万円下がる

60歳で定年となり、65歳までの嘱託社員としての再雇用制度はあるが、

 年収は200~300万円程度

65歳以降は勤務することができない

他の多くの会社でも、同じような給与体系は多いと思います。

 

その会社の中で、50歳台の社員Aさんが会話をしていた内容です。

Aさんは、元部長で現在は恐らく800万円程度の年収があります。

<Aさんの会話内容>

・あと2年で55歳を迎えるが、年収が下がってしまい生活がきつくなる。

 ⇒Aさんのケースでは年収が800万円から600万円程度に下がる

・まだ中学生である子供の教育費も当面払う必要がある

・60歳以降はさらに給料が下がるが、我慢して65歳まで働き続けるしかない

 

皆さん、どう思いますか?


この事例のAさんは、一般的なサラリーマンと比較すると、

年収はそこそこ高いと思います。

「55歳でも600万円も年収があれば、いいじゃないか」

と思う人も多いかもしれませんね。

しかし、800万円の年収に長年慣れている生活スタイルがある中で、

55歳になって、25%減額され600万円で暮らすのは、

かなりしんどいと思います。

60歳からは、さらに大幅に年収は下がってしまうわけです。

そして65歳以降は、年金と貯金だけで暮らすしかないです。

さらに国会では、年金の支給開始を67歳に遅らすという議論をしています、、、


なんか暗い話ばかりですが、現実です。

多くのサラリーマンは、50歳を超えるとこういったことを

考えることが多いのではないでしょうか。


このことを踏まえて「副業が必要なのは、どういったサラリーマンなのか?」

を考えましょう。

副業が必要なのは、どういったサラリーマンなのか?

今までの話の流れから、答えはわかっていると思います。

そうです、

副業は全てのサラリーマンに必要です。

なぜなら、まずはお金の面では以下の理由があります。

<お金で考える副業が必要な理由>

・サラリーマンの給料は50歳前後をピークに必ず下がる

・いくら肩書(部長、事業部長、役員など)があっても、

 未来永劫つづくことはない。

「人生100年時代」と言われるほど、嫌でもチョー長生き

 する時代であり、かなり長期間で生活費としてお金が必要となる

年金支給額は年々下がっており、あてにできない。

<お金以外で考える副業が必要な理由>

・50歳を超えると務めているの会社への依存度合が年々減っていくため、

 会社以外のコミュニティーを持たないと、家族以外に接点がなくなってしまう


会社だけに依存しているサラリーマンには、

巨大なリスクがあることは分かりましたか?

 

では、なぜこれだけ明確に将来的な不安要素があるのに、

実際に副業をやる人はまだ少ないのでしょうか。

大きく2つ理由があると思います。

副業をやらない理由

1.「副業は一部の低所得社員がするもの」という勘違い

わたしがサラリーマンとして勤めている会社でも、

ある程度給料をもらっている管理職のメンバーは、

副業とは会社での評価が低い社員や若手社員など、

給料が低いサラリーマンがやることと考えています。

完全に間違っていますよね。

現時点での給料の高い低いは関係なく、

全てのサラリーマンは副業をやるべきです。

お金だけが理由ではないのですから。

2.今はサラリーマンだけを続けるほうが楽だから

副業をやるには、今の生活スタイルを多少変える必要があります。

変えるには、決意と努力が必要なので、はじめはしんどいです。

必要とは思っても行動にできない という人が多いです。

お金がない、時間がない、○○歳になったら考える、などの

言い訳ばかりする人は、基本このタイプですね。


何度も言いますが、全てのサラリーマンに副業は必要です。

このことは絶対におぼえておくべきです。

まとめ

全てのサラリーマンに副業が必要なことは、理解できましたでしょうか。

そして、副業をやるならば少しでも早くやったほうがいいです。

できるだけ早く開始して、できるだけ多くの失敗や成功を経験して、

会社以外のコミュニティーを数多くつくりましょう

遅ければ遅いほど、副業をはじめることは難しくなっていきます。

さあ皆さん、はじめの一歩を踏み出しましょう!!

初心者向け:不動産投資の基礎知識

前回の投稿で、はじめて副業をおこなうときの1歩目として、

ストックビジネスである不動産投資はおすすめと書きました。

毎月の家賃収入で定期的な収入を得ることができれば、

精神的にも非常に楽になります。

そこで、皆さんが不動産投資をはじめておこなうときの、

・不動産投資の基本的な知識

・サラリーマン向け 不動産投資に関する考え方

をお伝えします。

不動産投資の基本的な知識

収入と支出

毎月の定期収入としてストックビジネスを考えた際に、

不動産投資の収入、支出の考え方は、以下の通りです。

収入:家賃

支出:ローン返済、管理費、修繕費、固定資産税(年1回)など

上記項目を総合的に考えて、

継続的に収入が支出を上回ればよいわけです。

また、物件の収益性を示す指標として「利回り」という考え方があり、

「利回り」には「表面利回り」「実質利回り」があります。

表面利回り:年額家賃収入 ÷ 物件価格

実質利回り:(年額家賃収入ー年額経費)÷ 物件価格+物件取得経費+固定資産税

表面利回りのみをアピールしている不動産業者は多いですが、

実質利回りを自分自身で計算し、毎年きちんと利益が出るかを

計算する必要があります。

(例)

物件価格:1000万円

年額家賃収入:72万円(6万円/月 × 12か月)

物件取得経費:100万円

年額経費:12万円(1万円/月 × 12か月)

固定資産税:4万円

表面利回り:72万円 ÷ 1000万円 = 7.2%

実質利回り:(72万円-12万円) ÷ (1000万円+100万円+4万円)

 = 約5.4%

実質利回りを一つの基準として、あとは融資を利用するならローン金利などを

考慮して、「儲かるか儲からないか」を判断するようにしましょう。

このことを忘れずに、物件選定をおこないましょう。

不動産投資物件の主な種類

不動産投資で購入する物件の種類としては、

大きく以下のパターンがあります。

・新築区分マンション
・中古区分マンション
・新築一棟アパート
・中古一棟アパート
・中古(築古)戸建

物件価格

区分でも、一棟でも、基本的に新築物件は物件価格が高いです。

当たり前ですよね。「新築プレミアム」なんて呼び方をよくします。

中古物件は築年数にもよりますが、物件価格は新築よりは安いです。

区分マンションで考えると、新築物件の価格は約10年も経過すれば、

半額近くの値段になることが多いです。

家賃

一方、入居者の家賃は、新築物件のほうが当然高い家賃を取ることができますが、

新築と中古で比較した際に、物件価格ほどは差が開きません。

新築のワンルームマンションで8万円の家賃の物件は、

約10年経過した際でも6万円~7万円程度の家賃は取れることが多いです。


これらの基本的な知識を理解したうえで、

どういった物件を購入すればよいか、考えましょう。

サラリーマン向け 不動産投資に関する考え方

これから副業をはじめようと思っているサラリーマンの方々は、

以下の条件に該当することが多いと思います。

・初期費用に多くの金額をかけられない
・早いタイミングから、毎月利益がでてほしい
・できるかぎり、時間や手間をかけたくない

このことから、絶対にやってはいけない投資方法としては、

新築区分マンションです。

不動産投資における新築区分マンション(主にワンルームマンション)は、

一般的には以下のように考えられています。

・家賃と比較して、物件費用がかなり割高である
・融資を利用しローンを組むと、運用当初は赤字になるケースが多い

新築区分マンションを販売している不動産会社の営業トークとしては、

・新築なので貯金を崩さずにフルローンでの購入が可能!!
・ローン返済が完了するまでは赤字になるが、節税対策になる!!
・ローン返済完了後は、家賃がまるまる収入になる!!

などが多いですが、絶対に購入してはダメです。

フルローンが可能 ⇒ 貴重な融資枠を使ってしまう

節税対策 ⇒ 毎月の収支が赤字なので、意味がない。他にも節税対策はある。

将来はまるまる収入 ⇒ 30年後の家賃相場は不明。その時まで赤字が続くなどあり

得ない。

不動産投資で失敗している人の多くは、1つ目の物件として新築ワンルームマンション

を購入された方です。

このビジネスは販売する不動産会社と銀行だけば儲かる、悪徳スキームです。

何度も言いますが、皆さん不動産投資用の新築ワンルームマンションは、

絶対に購入しないでくださいね。


それ以外の物件種別では、やり方によってはうまく利益を出すことが可能です。

インターネットや書籍で色々と調べても、人によって得意な投資手法は異なるため、

さまざまな意見があります。

基本的な考えとしては、

・実質利回りを正しく計算し、確実に利益が出る物件を買う
・賃貸需要があるエリアで物件を買う
・初心者はあまり高額な物件を買わない

といった部分を意識すれば、大失敗をする可能性は低いです。

(失敗例)
・実質利回りが15%を超える、田舎の中古アパートを購入
 ⇒実質利回りは満室想定であるが、空室だらけとなってしまい赤字となる。
・不動産業者にすすめられて、物件価格が2億円の物件を購入。
 ⇒仮に利益が出たとしても、毎月の多額の金額の出入りが発生するため、
  精神的に安定しない。将来的には不安で仕方がない。


初心者は、これらのことに気をつけて、業者の言いなりにならずに、

自分自身で正しく収支を計算して物件選定を行えばよいです。

具体的な物件選定方法は、また別で投稿するようにします。

まとめ

ストックビジネスとしての不動産投資は魅力的です。

あまり欲を出しすぎずに、まずは小さな利益を目指して物件を選べばよいと思います。

1つでも物件を持てば、ストックビジネスの良さが身に染みて分かります。

あと、正しく収支計算を行った上で融資を利用することにより、

多くの日本人が持つ「借金の罪悪感」という意識も減り、

お金に関する正しい感覚も身に付くと思います。

まずは1歩を踏み出してみましょう!!